學習專欄

三分鐘小教室

就像四大天王每次都有五位一樣，估價三大方法其實也有四個，今天就和同學們介紹：土地開發分析法，為成本法於宗地估價中的一種應用方法。

條文依據：§71~§82

指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，透過公式求得開發前或建築前土地開發分析價格。

．一、確定土地開發內容及預期開發時間。

．二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

．三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。

．四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

．五、估算開發或建築後總銷售金額。

．六、估算各項成本及相關費用。

．七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

．八、計算土地開發分析價格。

其中：
V ：土地開發分析價格。
S ：開發或建築後預期總銷售金額。
R ：適當之利潤率。
C ：開發或建築所需之直接成本。
M ：開發或建築所需之間接成本。
i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

土開法可用於評估建地、開發前或開發後的土地價格，不過在實務和學術上，因為納入計算的因素不盡相同，像是私人借貸利率、自建或合建的開發型態、公共基金成本和時間價值等，所以得出的土地價格會有所差距。提醒同學在備考時，還是要以法條為主，之後等實務操作再做適當調整即可。